stylishconf.ru
Юридическая помощь - бесплатная консультация
Бесплатная консультация по телефонам*
Москва и область
+7 499 110-35-21
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Санкт-Петербург и область
+7 812 334-11-75
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Главная - Налоговое право - Почему у подрядчека цена ниже чем у застройщика

Почему у подрядчека цена ниже чем у застройщика


Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами.


Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе.
Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена.

Почему у подрядчека цена ниже чем у застройщика

Конечно же за такое неудобство подрядчик получает квартиру с хорошим дисконтом, как правило это 3-6% от минимальной, со всеми скидками цены застройщика, для того чтобы реализовать квартиру быстрее, подрядчик может добавить еще 2-4% (зависит от способа оплаты связанных с этим временных рамок получения денежных им средств) скидки от себя – когда у подрядчика есть 3-10 квартир подрядчику легче потерять 500 тысяч на дополнительных скидках, но получить деньги раньше, и тем самым не влезть в долги и застраховать себя от курсовых рисков при закупке необходимых для работ материалов.

А ЧТО ПО ДОКУМЕНТАМ? У кого я покупаю квартиру?Кому, как, где и когда я произвожу оплату? Есть разные варианты взаиморасчётов между сторонами, в основном подрядчики не оформляют на себя полученные квартиры, они просто ставятся за ними в бронь и не подлежат реализации отделом продаж застройщика.

В этом случае риски — минимальны.

Преимущества и недостатки

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет.

Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру.

Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Согласно пп.

30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.
  • В чем суть?
  • Преимущества и недостатки
  • Какие есть риски?
  • Правила безопасной сделки
  • Как купить — все нюансы
  • Видео
  • Заключение

В чем суть?

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру.

Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.

  • Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  • Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ.
    Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.

Свои удостоверения

  1. Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Схема простая — застройщик по бартеру рассчитывается с подрядчиками квартирами за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы.

Подрядчик реализует эти квартиры, чаще через агентства недвижимости, причем так как деньги ему нужны быстро, то квартиры эти он выставляет по цене ниже застройщика.

Если речь идет о квартирах в домах строящихся по 214-ФЗ, то риска для покупателя нет никакого — покупатель заключает договор долевого участия прямо у самого застройщика. А деньги которые он вносит застройщик уже по целевому назначению перечисляет подрядчику. При этом либо сразу в ДДУ указывается цена ниже застройщика, либо иногда в ДДУ указывается полная цена застройщика, а после сделки подрядчик наличкой возвращает покупателю его скидку.

Реже бывает что застройщик сразу оформляет эти квартиры на юр.лицо или физ.
лицо подрядчика.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

  • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
  • Проверка застройщика.

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене.

ПОДРЯДЧИК, КТО ЭТО? Это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. При строительстве дома участвуют много организаций которые выполняют различные работы: электромонтаж, установка стеклопакетов, монтирование кровли, поставка материалов. то есть каждая организация выполняет как правило те работы на которых она специализируется. Какое отношение подрядчик имеет к покупаемой вами квартире? Если понимать алгоритм взаимодействия застройщик-подрядчик-покупатель, то всё просто — в связи финансовой ситуацией в стране, и серьёзно выросшими ставками по кредитам для застройщиков, последние всё чаще применяют для взаиморасчётов бартерную схему, по которой подрядчик выполняет свои работы, но вместо денег получает м2 — квартиры, но подрядчику нужно платить зарплату сотрудникам, закупать материалы, – квадратными метрами технику не заправишь, да и с работниками не рассчитаешься, для этого нужны «живые» деньги.

  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2.

Вниманиеattention
Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.

  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение.

Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи.
  • Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

    Перечень документов

    Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

    Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

    Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны.

    Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

    Избежать рисков можно если:

    • изучить ДДУ продавца;
    • заключать трехсторонний договор;
    • привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
    • изучить документацию застройщика;
    • лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).

    О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

    Правила проверки документов

    Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

    1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
    2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Москва и область
    +7 499 110-35-21
    Ежедневно с 9.00 до 23.00
    Санкт-Петербург и область
    +7 812 334-11-75
    Ежедневно с 9.00 до 23.00
    Обсуждения
    Можно ли оспорить договор дарения дома

    В это пункт входят запреты дарить и получать дар. Не обладают...

    Комментарьев  0
    Порядок оформления договора дарения мужу доли квартиры

    Сначала стоит перевести жилье в собственность. Не смогут...

    Комментарьев  0
    Василеостровский районный суд города санкт петербурга официальный сайт

    Улица Опочинина Улица Остоумова Парусная улица Улица...

    Комментарьев  0

    Рубрики

    top